Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en gestion de patrimoine. Consultez un conseiller financier ou notaire pour toute décision patrimoniale.
L’essentiel PER vs assurance vie pour propriétaires en 4 points
- Le PER réduit vos impôts maintenant, mais vous payez à la retraite
- L’assurance vie reste disponible pour les imprévus immobiliers
- Avec une TMI ≥30%, la combinaison des deux est souvent gagnante
- Votre patrimoine immobilier impose de garder des liquidités accessibles
PER ou assurance vie : la vraie question que personne ne pose
La réponse courte : ça dépend de votre TMI et de vos charges immobilières. Si votre tranche marginale dépasse 30% et que votre bien génère peu de charges, le PER prend l’avantage. Si vous avez besoin de garder des liquidités pour gérer votre immobilier sans blocage jusqu’à la retraite, l’assurance vie reste incontournable.
La plupart des articles que vous trouverez comparent le PER et l’assurance vie comme si vous partiez de zéro. Fiscalité à l’entrée, fiscalité à la sortie, transmission. Des tableaux propres, des cases bien remplies. Sauf que vous, vous avez déjà un appartement. Peut-être même deux. Et ça change absolument tout.
Soyons clairs : quand vous possédez un bien, vous avez des charges. Taxe foncière, travaux de copropriété, chaudière qui lâche, locataire qui ne paie plus. L’immobilier, c’est de l’actif illiquide qui génère des dépenses imprévisibles. Et la question n’est pas « quel produit rapporte le plus », mais « de combien de cash disponible ai-je besoin pour dormir tranquille ».
57,2%
des ménages français propriétaires de leur résidence principale
Selon les données Insee publiées le 14 mai 2025, 57,2% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. Et parmi eux, 41,7% détiennent une assurance vie. Mais seulement 19,1% ont un produit d’épargne retraite type PER. Pourquoi cet écart ? Parce que les propriétaires savent instinctivement qu’ils ont besoin de garder de l’argent accessible.
Fiscalité, sortie, succession : le match point par point
Passons aux chiffres. Je vais comparer les deux enveloppes sur les trois critères qui comptent vraiment quand on est propriétaire : ce que vous économisez aujourd’hui, ce que vous payez demain, et ce que vos proches récupèrent.
Ce que vous gagnez à l’entrée (spoiler : le PER domine)
Sur ce point, le PER écrase l’assurance vie. Chaque euro versé sur votre PER se déduit de votre revenu imposable. Si vous êtes dans la tranche marginale à 30%, un versement de 5 000 € vous fait économiser 1 500 € d’impôts immédiatement. Avec une TMI à 41%, c’est 2 050 € récupérés.
Aux termes de Service-public.fr, le plafond de déduction pour 2026 est de 10% de vos revenus d’activité nets de 2025, avec un maximum de 37 680 €. Si vous n’avez pas tout utilisé les années précédentes, vous pouvez reporter sur trois ans. Ça peut représenter une sacrée enveloppe.
L’assurance vie, elle, n’offre rien à l’entrée. Zéro déduction. Vous versez avec de l’argent déjà taxé. C’est son principal désavantage face au PER.
Ce que vous payez à la sortie (là, ça se complique)
C’est ici que le PER perd de son éclat. Le capital que vous retirez à la retraite ? Il repasse à la moulinette fiscale. Le montant correspondant aux versements déduits est imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les plus-values subissent le prélèvement forfaitaire unique de 30%.
Concrètement, si vous avez économisé 1 500 € d’impôts à l’entrée grâce à votre TMI de 30%, vous paierez probablement moins à la sortie si votre TMI a baissé à la retraite. Mais si elle reste identique… vous avez simplement décalé l’impôt dans le temps. L’avantage réel dépend de l’écart entre votre TMI actuelle et votre TMI future.
L’assurance vie fonctionne différemment. Selon economie.gouv.fr, après huit années de détention, vous bénéficiez d’un abattement annuel de 4 600 € sur les gains (9 200 € pour un couple). Au-delà, c’est le PFU à 7,5% qui s’applique sur les gains. Et vous pouvez retirer quand vous voulez, pas seulement à la retraite.
Ce que vos proches récupèrent (le vrai game changer)
C’est ici que l’assurance vie reprend l’avantage. Et pas qu’un peu. Les capitaux transmis bénéficient d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans, comme le détaille l’étude Meilleurtaux de septembre 2025. Hors succession classique. Vous avez trois enfants ? C’est potentiellement 457 500 € transmis sans droits de succession.
Le PER, lui, est moins généreux. Au décès, le capital entre dans la succession classique (sauf si vous avez opté pour la sortie en rente). Les règles sont plus complexes et moins avantageuses dans la majorité des cas.
| Critère | PER | Assurance vie | Verdict propriétaire |
|---|---|---|---|
| Avantage fiscal entrée | Déduction IR (jusqu’à 37 680 €/an) | Aucun | PER gagne |
| Fiscalité sortie | Barème IR + PFU 30% sur gains | PFU 7,5% après 8 ans + abattement | Assurance vie gagne |
| Disponibilité des fonds | Bloqué jusqu’à retraite (sauf exceptions) | Disponible à tout moment | Assurance vie gagne nettement |
| Transmission succession | Dans la succession classique | 152 500 €/bénéficiaire hors succession | Assurance vie gagne largement |
| Réserve pour travaux immo | Inaccessible | Mobilisable immédiatement | Assurance vie indispensable |
| Intérêt si TMI ≥30% | Fort (économie immédiate 30-45%) | Modéré | Dépend du besoin de liquidités |
Ce tableau résume les différences majeures. Mais regardez la cinquième ligne : « Réserve pour travaux immo ». C’est celle que la plupart des comparatifs oublient. Et c’est précisément celle qui compte quand vous êtes propriétaire.
Quel arbitrage PER vs assurance vie selon votre profil de propriétaire ?
- TMI ≥30% + horizon retraite supérieur à 8 ans + bien récent ou locataire stable :
Privilégiez le PER pour maximiser l’économie fiscale, complétez par de l’assurance vie pour garder une réserve accessible.
- TMI ≥30% + retraite dans moins de 8 ans :
Équilibrez 50/50 entre PER et assurance vie. L’horizon trop court limite l’intérêt du PER.
- TMI inférieure à 30% + objectif transmission :
Assurance vie prioritaire. L’avantage fiscal du PER à l’entrée est trop faible pour compenser les contraintes.
- TMI inférieure à 30% + bien ancien ou charges importantes :
Assurance vie exclusivement. Vous avez besoin de cette trésorerie disponible pour votre patrimoine immobilier.
Ce schéma simplifie volontairement. Chaque situation mérite une analyse personnalisée, et c’est précisément là qu’un accompagnement par un professionnel prend tout son sens. Pour comprendre ce que peut apporter un expert dans cette démarche, je vous invite à découvrir les missions du gestionnaire de patrimoine.
Propriétaire immobilier : pourquoi votre situation change tout
Voici ce que les brochures commerciales ne vous disent jamais : quand vous possédez un bien, vous êtes assis sur un actif qui peut vous coûter cher à tout moment. Ravalement de façade, toiture à refaire, chaudière qui rend l’âme en décembre. J’ai vu des propriétaires bailleurs se retrouver avec des appels de fonds de 15 000 € en copropriété.
Le piège du tout-PER quand on est propriétaire bailleur
Dans mon activité de conseil patrimonial en Île-de-France (environ 60 dossiers par an entre 2021 et 2025, profil : propriétaires 45-60 ans préparant la retraite), je constate régulièrement que des clients maximisent leurs versements PER pour l’avantage fiscal immédiat, sans provisionner de trésorerie pour l’immobilier. Résultat : face à des travaux imprévus ou une vacance locative, ils doivent recourir au crédit consommation à 5-8% alors que leur économie d’impôt était basée sur une TMI de 30%. Ce constat est limité à mon périmètre géographique et au profil propriétaires bailleurs. La fréquence peut varier selon le type de bien et la stabilité locative.
Le problème, c’est que le PER est bloqué. Point. Sauf exceptions légales (acquisition de la résidence principale, invalidité, décès du conjoint, surendettement, fin de droits chômage). Vous ne pouvez pas piocher dedans pour payer un artisan.
L’assurance vie, elle, reste votre matelas de sécurité. Vous pouvez faire un rachat partiel en quelques jours. Pas de paperasse insurmontable, pas de justificatifs à fournir. Et si votre contrat a plus de huit ans, la fiscalité reste légère grâce à l’abattement annuel.
Nathalie, 52 ans : comment elle a arbitré entre PER et assurance vie
J’ai accompagné Nathalie depuis 2022. Cadre dans l’agroalimentaire, elle gagne environ 4 200 € nets par mois. TMI de 30%. Propriétaire de sa résidence principale (crédit soldé) et d’un studio locatif à Nantes acheté il y a huit ans. Elle avait déjà une assurance vie ouverte en 2010 avec 45 000 € dessus.
Son dilemme : ouvrir un PER pour réduire ses impôts ou renforcer son assurance vie ? Le hic : un ravalement était voté en copropriété pour l’année suivante. Montant estimé : 12 000 €.
Nous avons opté pour une stratégie mixte : 3 000 € par an sur le PER pour profiter de l’avantage fiscal, et 5 000 € par an sur l’assurance vie pour garder une marge de manœuvre. Le ravalement a finalement coûté 14 500 €. Sans sa réserve en assurance vie, elle aurait dû emprunter.
Franchement, je préfère voir un client qui verse moins sur son PER mais qui dort tranquille, plutôt qu’un optimisateur fiscal qui se retrouve coincé.
Mon avis : dans 8 cas sur 10, la réponse est les deux
Après des années à accompagner des propriétaires sur ces arbitrages, ma conviction est simple : opposer PER et assurance vie n’a pas de sens. Les deux remplissent des fonctions différentes dans votre patrimoine. L’un vous fait économiser des impôts maintenant. L’autre vous garde liquide et optimise votre succession.
Ma recommandation pour un propriétaire avec TMI ≥30%
Versez sur le PER uniquement ce que vous pouvez vous permettre de bloquer jusqu’à la retraite. Gardez l’équivalent de 6 à 12 mois de charges immobilières potentielles en assurance vie. Et réévaluez chaque année en fonction des travaux à venir et de la stabilité de vos revenus locatifs.
La répartition idéale ? Elle n’existe pas. Elle dépend de votre âge, de votre TMI, de l’état de vos biens, de vos objectifs de transmission. Mais voici quelques repères que j’utilise avec mes clients.
Questions à vous poser avant d’arbitrer PER vs assurance vie
- Quelle est ma tranche marginale d’imposition actuelle ?
- Dans combien d’années est-ce que je prends ma retraite ?
- Quels travaux sont prévisibles sur mes biens dans les 5 prochaines années ?
- Mes revenus locatifs sont-ils stables ou risqués ?
- À qui est-ce que je veux transmettre mon patrimoine et dans quelles proportions ?
Si vous voulez aller plus loin dans l’analyse de l’impact de votre patrimoine immobilier sur votre fiscalité globale, vous pouvez utiliser notre simulateur IFI fortune immobilière pour évaluer votre situation.
Vos questions sur le choix PER vs assurance vie
Puis-je avoir un PER et une assurance vie en même temps ?
Absolument. Les deux enveloppes sont complémentaires et cumulables sans limite de nombre. Beaucoup de mes clients ont les deux, avec des objectifs différents pour chaque produit.
Le PER est-il vraiment bloqué jusqu’à la retraite ?
En principe oui, mais il existe des cas de déblocage anticipé : acquisition de la résidence principale (le plus utilisé), invalidité, décès du conjoint, surendettement, fin de droits au chômage, cessation d’activité non salariée suite à liquidation judiciaire. Pour l’achat de résidence principale, seuls les versements volontaires sont déblocables.
Quelle fiscalité à la sortie du PER en capital ?
Si vous avez déduit vos versements à l’entrée, le capital correspondant est imposé au barème progressif de l’IR à la sortie. Les plus-values générées sont soumises au prélèvement forfaitaire unique de 30%. Si vous n’avez pas déduit à l’entrée, seules les plus-values sont taxées.
L’assurance vie est-elle toujours avantageuse après 8 ans ?
Oui, c’est même là qu’elle devient intéressante. Après huit ans, vous bénéficiez d’un abattement annuel de 4 600 € sur les gains (9 200 € pour un couple). Au-delà, le taux passe à 7,5% au lieu de 12,8% pour le PFU classique. Cette fiscalité douce permet de retirer régulièrement sans trop de pénalités.
Comment choisir si je veux transmettre à une association ?
L’assurance vie reste la meilleure option. Vous pouvez désigner une association reconnue d’utilité publique comme bénéficiaire, en totalité ou en partie. L’association ne paie pas de droits sur le capital reçu. Cette flexibilité dans la clause bénéficiaire n’existe pas avec le PER.
La prochaine étape pour vous
Plutôt que de chercher la réponse universelle qui n’existe pas, posez-vous cette question : de combien de cash ai-je réellement besoin pour faire face aux imprévus de mon patrimoine immobilier ? Cette réponse vous donnera votre plafond de versements PER. Le reste ira en assurance vie. Et si le calcul vous semble complexe, un rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine vous fera gagner des années d’hésitations.
Précisions sur les chiffres et règles fiscales 2025
- Ce contenu ne remplace pas un conseil personnalisé adapté à votre situation patrimoniale globale
- Les plafonds de déduction, abattements et taux mentionnés peuvent évoluer avec les lois de finances
- Chaque situation familiale et fiscale nécessite une analyse spécifique par un professionnel
Pour un accompagnement personnalisé, consultez un conseiller en gestion de patrimoine certifié (CIF/CGPI) ou un notaire.